市场波动股票杠杆网址，但太古地产的内地零售业务，却相当亮眼。
太古地产近日公布2025年中报：上半年，太古地产收入87.23亿港元，同比增长20%；由于出售美国迈阿密多个物业，基本溢利同比增长15%至44.2亿港元。
但是股东应占呈报亏损为12.02亿港元，与去年同期的17.96亿港元溢利形成反差，亏损主要来自办公楼业务。这也是太古地产自2010年以来，首次中期股东应占溢利出现亏损。
从中报披露的情况看，太古地产在内地市场的零售业务展现出强大修复力。
上半年，太古地产内地零售物业租金收入总额上升2%至22.72亿港元。同期，内地零售物业零售销售额同比增长1%，较2019年同期增长70%。
同时，值得关注的是，太古地产旗下布局的内地零售商场的销售额，除广州太古汇以外，都重回增长、或与前期持平。
01
广州太古汇出租率达100%，
但零售额、租金均下跌
在消费降级的大背景下，太古地产在内地市场的零售业务展现出强大修复力。
2025年上半年， 太古在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商销售）上升1%，表现胜于市场，较2019年同期（疫情前）上涨70%。
我们先重点关注广州太古汇的表现。
太古汇自开业起，就稳坐广州高端商场头把交椅，去年，太古汇就以约94亿元的年销售额，成为广州TOP1商业综合体。
但从中报来看，太古地产旗下布局七大内地零售商场（除广州汇坊翻新工程中），只有广州太古汇的销售额、租金收入均呈现下跌。
“广州太古汇：2025年上半年，零售销售额、和租金收入总额分别下跌2%、及1%，反映游客赴境外消费比例上升。租户组合持续进行优化。商场于2025年6月30日的租用率为100%。”（摘自太古地产2025年上半年年报）
可见，面对消费市场的变化，广州太古汇在力保100%租用率的情况下，专注租户优化、品牌升级。
与此同时，于2024年8月购入的天河路387号与广州太古汇相连，现正进行设计开发工作，将翻新成为太古汇的新增高级零售部分，预计装修改造工程将于2027年起完成。届时，广州太古汇的TOP1地位，将随着整体翻新升级，得到进一步稳固。其零售额和租金水平，预计都能得到修复。
以下我们从出租率、零售销售额、租金收入、租户业态，横向对比太古地产旗下内地商业项目上半年的运营情况。
从出租率看
根据半年报，上半年，广州太古汇与北京颐堤港出租率都达到100%；
紧跟它们的出租率排行是——北京三里屯太古里99%、上海前滩太古里98%、成都太古里97%、均保持相当高的出租率；上海兴业太古汇受大型改造影响，目前出租率为94%，预计将在改造完成后出现明显提升。
中国内地已落成零售物业组合租用率（来源：太古地产2025中期业绩报告）
从零售销售额看
2025上半年，除广州太古汇销售额下跌2%外，其余商场全部重回增长。
其中，北京三里屯太古里销售额同比增长7%；北京颐堤港、成都太古里销售额同比持平；上海兴业太古汇销售额同比增长14%；上海前滩太古里销售额同比增长4%。
如果将2025年上半年与2019年上半年对比，三里屯太古里、成都太古里分别上升11%、 31%，广州太古汇的零售销售额则大涨87%； 北京颐堤港与2019年同期持平，上海兴业太古汇因进行大型结构和改造工程影响下跌2%， 前滩太古里于2019年则尚未开业 。
从租金收入看
太古地产旗下部分商场受升级工程和租户调整影响，租金出现不同程度的变化。
根据半年报，广州太古汇租金收入总额同比下跌1%；北京三里屯太古里租金收入总额同比增长5%；北京颐堤港租金收入总额同比增长1%；成都太古里租金收入总额同比增长3%；
而上海兴业太古汇受改造和升级工程影响，租金收入总额同比下滑6%；上海前滩太古里租户组合调改之下，租金收入总额同比下滑达10%。
从租户业态组合看：
按租户业务划分，零售楼面面积占比如下，
时装及服饰品类占比最高，达45.4%；
餐饮比例为21.4%；超市占比6.8%、电影院5.3%、珠宝及钟表3.8%。
餐饮占比仅为时装及服饰品类的一半不到，可见太古地产旗下商业项目依然被视作城市时尚地标。
02
看好内地消费市场
千亿港元投资计划内地部分已落实92%
面对行业持续调整，太古地产持续看好内地市场，抓紧内地消费市场机遇。
三年前，太古地产宣布“千亿港元投资计划”，将在核心市场投资1000亿港元，其中一半资金将投向中国内地。同时，计划2032年前将内地总楼面面积增加一倍。
2025半年报指出，“千亿港元投资计划”进展顺利，目前已承诺投放67%资金至不同项目；计划投放到中国内地市场的500亿港元资金，已落实92%。
半年报显示，太古地产在中国内地发展中的项目有8个，均顺利推进中。
图片来源：太古地产2025年半年报
其中，北京太古坊预计在2026年年中起分阶段落成，之后将整合北京颐堤港；西安太古里预计在2027年分阶段落成；三亚太古里预计在2026年起分阶段落成。
与前滩太古里联动的上海前滩21号综合发展项目计划在2026年落成；上海陆家嘴太古源也预计在2026年起分阶段落成；
广州的聚龙湾太古里则预计在2027年上半年起分阶段落成；广州太古汇扩建部分的工程也会在2027年完成，并随后并入广州太古汇。
待这批物业全部落成，到2027年以后，太古地产在中国内地拥有的投资物业总建筑面积将从目前1044.34万平方呎增长到1892.48万平方呎。
广州聚龙湾太古里项目效果图| 图片来源@太古地产SD2030
那么，太古地产如何看待后市？
太古地产行政总裁彭国邦在业绩发布会上指出，目前市场已出现了一些复苏迹象，比如市场对优质资产的追求仍在增加。但是，一方面市场竞争激烈，不断有新增供应；而另一方面，需求的增长却不稳定。
展望内地市场，太古地产在半年报中指出，在政府推出一系列刺激消费方案以及吸引科创投资的推动下，预计中国内地零售市场将逐渐加速发展，零售商对中长期前景保持谨慎乐观的态度。生活时尚、休闲和体育等多个领域都受到关注，展现出推动新消费需求的潜力。
尽管零售商选址更审慎，但仍积极寻求优质零售楼面以拓展业务。应该意识到，专注提供独一无二的体验、专属概念和与客户的互动，对于突出零售商独特定位、品牌组合和优质服务的重要性。同时，预期中国奢侈品消费者数量将持续增加，突显中国内地作为全球最大奢侈品零售市场之一的地位。
下半年，市场对零售楼面的需求将保持审慎。尽管奢侈品牌零售商对扩张持谨慎态度，但对具有高潜力和体验式消费的核心区域如北京、成都和上海等集团营运城市的优质楼面需求将会持续。在广州，市场对奢侈品牌楼面的需求将会维持。总体而言，预料来自体育和休闲品牌的需求将会上升。
来源：太古地产2025年半年报、界面新闻、商业客、商业地产志
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